放大你的情懷

--—訪齊齊哈爾北方中冶置業(yè)總經(jīng)理于振江

    發(fā)布日期：2012-11-14

 

李國旗

 

政策調(diào)控、銷量銳減、土地流拍、開工延期，房地產(chǎn)企業(yè)市場怎一個“冷”字了得。但對于相當(dāng)一部分剛需購房者，樓市里最實(shí)用型的考題當(dāng)屬戶型的市場接受度。現(xiàn)如今樓市限購又限貸，不少購房者都是老少兩代湊錢購買升級版大戶型，或者新婚夫婦適度透支“一步到位”買婚房，這些新的購買特點(diǎn)都給戶型設(shè)計開出了高難度的考題，緊湊、舒適、實(shí)用，缺一不可。黑龍江省齊齊哈爾市這個處于國家三至四線之間的省轄地級市和國內(nèi)大多地方一樣，其房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤也是如雨后春筍般，紛紛崛起。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大佬紛紛在此扎營駐寨，中國二十冶集團(tuán)有限公司作為獨(dú)自操作房地產(chǎn)開發(fā)的初涉者，在本已刺骨的冰水中赤腳趟路，能否規(guī)避暗流，坐上揚(yáng)帆舟船抵達(dá)彼岸？哲學(xué)家克里斯托弗-莫利說：沒有人知道，當(dāng)他打開一扇門時，有什么在等待他，在那扇門的后邊隱藏著何等的奧秘。打開一扇門，包容著某種未知的情趣，某種進(jìn)入新的時刻的感知和繁瑣儀式的新形式，包含著人間至樂的最高閃現(xiàn)，也許會改變并重新分配人的力量。

懷著濃厚的興致，記者日前走訪了由二十冶獨(dú)立籌劃、開發(fā)、建設(shè)的商品樓盤，采訪了二十冶總經(jīng)理助理兼齊齊哈爾北方中冶置業(yè)總經(jīng)理于振江，聽他對中冶國際濱江城開拓之路的獨(dú)家訪談，或許給市場轉(zhuǎn)型后的冶建人帶來些許啟迪。

一

中冶濱江國際城位于齊齊哈爾國家級開發(fā)區(qū)新南苑，地處嫩江濱江資源帶核心位置，向西1000米可瞰嫩江勝景，向北4.5公里即享城市中心繁華，向南5公里可達(dá)新南站交通核心，7公里至機(jī)場通航全球?！拔鍣M四縱”的城市路網(wǎng)，順暢直達(dá)各個區(qū)域。是集生態(tài)、文化、藝術(shù)于一身的公園式棲居住宅區(qū)。其總建筑面積約為120萬平方米，計劃總投資32.66億元，擬分四期進(jìn)行建設(shè)。目前，一期推出的樓盤多層已經(jīng)竣工，社區(qū)園林景觀也在建設(shè)中，醫(yī)院、學(xué)校、道路等周邊配套設(shè)施正日趨完善。但是在項(xiàng)目前期，由于經(jīng)驗(yàn)不足，調(diào)研籌劃準(zhǔn)備工作比較倉促，很多問題沒有做實(shí)做好。如，土地問題、拆遷問題、市政配套問題、政府文件了解不夠，前期調(diào)研不詳細(xì)，對市場把握缺少依據(jù)，定位不準(zhǔn)確，對投入相應(yīng)的人、財、物，沒有準(zhǔn)確概念，給后續(xù)開發(fā)發(fā)展帶來很多周折。作為齊齊哈爾項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的總指揮，于振江眼中流露出明顯的遺憾。

顯然，這個經(jīng)歷如同驚堂木，一開堂就得緊張起來，聞風(fēng)而動。于振江說，要足夠重視調(diào)研，把握住市場定位，為市場開拓及領(lǐng)導(dǎo)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。

二

路是人走出來的。做好市場開拓要有一往無前的信心與勇氣。從2009年開始，于振江帶領(lǐng)一班人歷經(jīng)從資產(chǎn)接收到舊廠拆除，克服受讓土地內(nèi)原企業(yè)建（構(gòu)）筑物及管線圖紙缺乏、沒水、沒電、沒道路、最冷時候零下四十度等惡劣環(huán)境及原造紙廠工人鬧事等各種糾紛，其過程的辛酸與艱難讓他“刻骨銘心”。而完全自主開發(fā)房地產(chǎn)對齊齊哈爾北方中冶置業(yè)這個項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)全體人員來說尚屬首次。于振江說，做房地產(chǎn)項(xiàng)目一個不能忽略社會人的生存命運(yùn)，再一個不能忽略員工的職場體驗(yàn)，這是新課題的考量要素。疏離對新課題的使命感，就缺乏了成就一番事業(yè)的內(nèi)涵。他除要求管理人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識外，還聘請專業(yè)人員每周按計劃進(jìn)行培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、相互交流，在工作中不斷梳理總結(jié)逐步提高業(yè)務(wù)管理水平，并定期進(jìn)行講評，以此作為業(yè)務(wù)考核的依據(jù)。在實(shí)際工作中逐漸建立適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的各項(xiàng)管理制度。要贏獲房地產(chǎn)施工項(xiàng)目獨(dú)具個性的管理成就并不是件易事。不僅需要熟悉運(yùn)用項(xiàng)目管理模式和施工經(jīng)驗(yàn)，更需要的是我們認(rèn)識中包含著多少對企業(yè)發(fā)展的感動，企業(yè)情懷在心，豈能掉以輕心。許多哲人都將“充足的調(diào)研籌劃”視為要則，人們要是預(yù)先有了訓(xùn)練，那他們對于自己早有準(zhǔn)備的事情，對于各種磨難，甚至對于遭受別人的反對，都會更加勇敢地予以正視。相反，沒有準(zhǔn)備的人則常被無關(guān)緊要的小事兒嚇得驚慌失措。我們要做的是，不管發(fā)生什么事情都不會使我們感到驚奇。既然事情顯得比實(shí)際上更為可怕的原因是對情況的不熟悉，所以養(yǎng)成充分調(diào)研不斷反思的習(xí)慣，能確保人們無論碰到哪種不幸都不會是完全的生手。

三

談及幾年來親自操盤房地產(chǎn)籌劃、開發(fā)、建設(shè)、銷售等的經(jīng)歷過程，于振江不無感觸地說：該約束就約束，如果沒有好的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險很大。他說房地產(chǎn)開發(fā)離不開當(dāng)?shù)卣闹С?。如何與政府溝通建立良好的關(guān)系十分重要。三年來，每一步都離不開政府各個職能部門的理解支持。融洽的政企關(guān)系是企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展的保證。他說，在投資開發(fā)中，前期的可研工作要對當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境、政府的廉政效率、民風(fēng)習(xí)俗等做好充分的研究調(diào)查。

作為投資方與政府搞好關(guān)系的前提是做好產(chǎn)品的質(zhì)量、現(xiàn)場的安全及文明施工規(guī)范管理。沒有過硬的質(zhì)量和令人信服的系統(tǒng)規(guī)范運(yùn)作體系，何來與政府搞好關(guān)系。

此外，齊齊哈爾北方中冶置業(yè)有限公司積極履行央企的社會責(zé)任，還解決了部分原造紙廠下崗職工再就業(yè)等等，為企業(yè)與政府之間的溝通起到了良性推動作用。

2012年8月18日，齊齊哈爾中冶濱江國際城濱江會所及景觀示范區(qū)開業(yè)典禮隆重舉行。齊齊哈爾市委書記韓冬炎蒞臨濱江會所。齊齊哈爾市政協(xié)主席張云志、副市長郝明哲、市政協(xié)副主席孫立凱及龍沙區(qū)區(qū)委書記李洪國、中國二十冶集團(tuán)有限公司總經(jīng)理張孟星等出席盛典。

開業(yè)典禮后，市領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓對中冶濱江國際城景觀示范區(qū)及項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地視察。市委書記韓冬炎率諸位領(lǐng)導(dǎo)，全面了解了中冶濱江國際城的先進(jìn)規(guī)劃理念及施工品質(zhì)。韓冬炎對中冶濱江國際城將為齊齊哈爾市帶來的人居影響寄予厚望，并指出了濱江地塊的未來發(fā)展方向。

2012年9月7日上午，齊齊哈爾市人大、市政協(xié)、市工商聯(lián)民主人士代表一行蒞臨中冶濱江國際城。眾人饒有興致地參觀了中冶濱江國際城的景觀示范區(qū)、樣板間以及濱江會所，對中冶濱江國際城的建筑風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計以及建造質(zhì)量等方面都大為贊賞：“來到濱江國際社區(qū)的確很震撼，沒想到，原來的造紙廠，能建起這么漂亮的住宅。周圍的景觀及建筑外立面帶給人非常優(yōu)雅、舒適的感受，不愧為是鶴城雙A級的高品質(zhì)樓盤”。

四

據(jù)齊齊哈爾相關(guān)媒體的數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，2012年6-8月，中冶濱江國際城的樓盤銷售，連續(xù)三個月位居齊市房產(chǎn)銷量冠軍，銷售總量占齊市的70%，如此佳績不僅在當(dāng)?shù)匾饛V泛關(guān)注，作為企業(yè)中人，也不禁為之興奮。

2011年3月20日，齊齊哈爾市商務(wù)局、齊齊哈爾市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、齊齊哈爾市物價監(jiān)督管理局、齊齊哈爾市食品藥品監(jiān)督管理局、齊齊哈爾市醫(yī)療保險局、《齊齊哈爾日報》、《鶴城晚報》共同組織紀(jì)念3·15國際消費(fèi)者權(quán)益日“關(guān)注民生—群眾滿意單位”展評活動，這是中國質(zhì)量監(jiān)督體系的金牌活動，齊齊哈爾北方中冶置業(yè)有限公司在測評中榮獲“群眾滿意最佳單位”稱號。

2011年4月20日，中冶濱江國際城項(xiàng)目，在中國房地產(chǎn)協(xié)會、中國民族建筑研究會民族建筑環(huán)境與居住文化專業(yè)委員會共同主辦的“首屆綠色人居建筑規(guī)劃設(shè)計競賽暨低碳房地產(chǎn)典范項(xiàng)目推廣盛典”活動中，榮獲中國人居低碳典范“綠色宜居健康住宅”和“最具影響力樓盤大獎”雙項(xiàng)殊榮。

中冶濱江國際城一期建設(shè)，其安全文明施工管理、樓盤實(shí)體質(zhì)量在市質(zhì)監(jiān)站多次聯(lián)合檢查及抽查中名列前茅，獲得很高評價。2011年6月15日，中冶濱江國際城一期（A-06地塊）項(xiàng)目全部37棟住宅，在由國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、齊齊哈爾市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局共同組織住宅性能評定專家組，進(jìn)行的住宅性能評審中順利通過預(yù)審，被認(rèn)定為2A級，這在齊齊哈爾市近5年來尚屬首次。齊齊哈爾北方中冶置業(yè)有限公司不僅實(shí)現(xiàn)了一期樓盤住宅品質(zhì)的提升，也為二十冶集團(tuán)公司贏得了榮譽(yù)。

說到榮譽(yù)，筆者不禁產(chǎn)生更多聯(lián)想。近年來，二十冶在四大版塊齊頭發(fā)展的格局中可謂錦旗招展，沉思之后恍然大悟，所有榮譽(yù)的獨(dú)到之處是二十冶人的情懷。在自己熱愛并為之努力的時候，這些人們是精神上的殉道者。當(dāng)他們面對困難、艱險、非主流、市場邊緣化的考驗(yàn)時刻，支撐他們內(nèi)心的是一種愛，一種對自己的崗位，企業(yè)、事業(yè)的人格情懷。當(dāng)我們的作為成為榮耀的那一瞬，我們的人格情懷就展現(xiàn)出來，被提升、放大到無垠的境界。

五

面對項(xiàng)目進(jìn)展及銷售感到些許欣慰的于振江，在回顧前期操作時深有感觸，真真切切地體會到資源配備不足所帶來的困惑，品嘗到缺乏專業(yè)人才以及缺乏系統(tǒng)性調(diào)配而帶來的人力資源浪費(fèi)的矛盾。要是用成語來形容當(dāng)時的難，舉步維艱、力不從心正合適。于振江介紹說，房地產(chǎn)投資、開發(fā)建設(shè)及市場運(yùn)作推廣，是一個非常專業(yè)的系統(tǒng)工程。在前期調(diào)研、籌劃、定位及設(shè)計、建設(shè)、銷售、服務(wù)、管理等各個階段，所需專業(yè)人才側(cè)重點(diǎn)不同，流動性也非常大，如果集團(tuán)公司的房管中心，將公司所有項(xiàng)目采用集中管理，資源共享，這些專業(yè)人才就會在各個項(xiàng)目的不同階段發(fā)揮其應(yīng)有的作用，從一定意義上來說也就極大釋放了人力資源系統(tǒng)配置問題導(dǎo)致的人才既缺乏又浪費(fèi)，束縛企業(yè)發(fā)展步伐，影響發(fā)展開拓這個瓶頸。

與集團(tuán)公司慣有的冶金、市政及保障性住房項(xiàng)目的管理模式相比，作為集團(tuán)公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)投資開發(fā)，其管理模式一定要按房地產(chǎn)市場規(guī)律運(yùn)作，否則，會受到市場的懲罰。他建議說，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險性大，要時刻樹立居安思危的意識。如果集團(tuán)公司能把房地產(chǎn)做成支柱產(chǎn)業(yè)，設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)及運(yùn)行管理辦法。在原材料、招投標(biāo)、設(shè)計、勘探等統(tǒng)一管理。單就是物資建材采購這方面，借鑒例如像，恒大、萬科等目前房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)的成功做法，建立采購中心與建材生產(chǎn)企業(yè)直接簽署合作協(xié)議，在原材料上就對把控質(zhì)量、降低成本提供了一個可靠的保證。

六

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與冶金、市政等項(xiàng)目建設(shè)施工有很大區(qū)別，該節(jié)儉的要節(jié)儉，該投入的一定要投入。前期投入，如，調(diào)研、籌劃、給未來商品市場定位等，需要花費(fèi)大量的時間及人力資源，并要選擇優(yōu)秀的設(shè)計團(tuán)隊(duì)參與設(shè)計，如一期小戶型控制在80%定位比較準(zhǔn)，其建筑設(shè)計園林化風(fēng)格受到歡迎。產(chǎn)品推廣階段，中冶品牌、產(chǎn)品形象、區(qū)域炒作、房展會、認(rèn)籌、開盤等要素上都要舍得投入。這些環(huán)節(jié)對我們冶金施工企業(yè)來說是全新的課程，但在非鋼領(lǐng)域中特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻是傳統(tǒng)攻略，項(xiàng)項(xiàng)不能忽略，須臾不可錯失。房地產(chǎn)優(yōu)勢就是地理位置，用房地產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的理論就是：地段-地段-還是地段。目前，中冶濱江國際城一期6-8月在齊齊哈爾整個房地產(chǎn)銷售份額的70%. 。其地段偏僻（原造紙廠）、配套設(shè)施沒完善，在市場如此低迷的情況下，面對（恒大等眾多房產(chǎn)企業(yè)的競爭）取得如此成績，一靠產(chǎn)品質(zhì)量，二是營銷推廣”。 “產(chǎn)品能得到市民、市場的認(rèn)可感到欣慰與自豪” 。說到這里，愉悅的神情展現(xiàn)在他的臉上，也傳染給了一旁的聆聽者。

當(dāng)談及如何做好房地產(chǎn)的配套設(shè)施及后續(xù)開發(fā)建設(shè)時，于振江說：要充分利用社會資源。配套商業(yè)圈的建設(shè)，希望能利用集團(tuán)公司的平臺，引進(jìn)更多的合作伙伴。如，與國內(nèi)知名商業(yè)集團(tuán)合作，共同發(fā)展實(shí)現(xiàn)共贏。后續(xù)的發(fā)展，汲取一期建設(shè)由于專業(yè)人才缺乏、市場經(jīng)驗(yàn)不足，帶來的前期投入過大的教訓(xùn)，已越來越趨于理性，投入產(chǎn)出需做好平衡，把握好市場定位，這樣才有可能在國家市場調(diào)控的沖擊，市場需求特別是業(yè)主剛性需求受到影響的局面中，搶得一席之機(jī)。

于振江侃侃而談，不禁讓筆者再次想到那個無形的精神。一個管理者在談?wù)撟约褐郧榈氖聵I(yè)時眉飛色舞，這不是情懷是什么！只要情懷跟企業(yè)現(xiàn)實(shí)發(fā)展有共鳴，只要籌謀跟當(dāng)下的作為有碰撞，它不就是我們的現(xiàn)實(shí)關(guān)注嗎。房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的現(xiàn)實(shí)向我們提出的是全新的挑戰(zhàn)，它提醒我們不僅不能滿足于從先輩那里繼承下來的東西，也不能滿足于以往冶金施工管理積累的那點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。要從當(dāng)代共鳴中尋找新的東西，尋找繼往開來新的增長點(diǎn)，包括市場價值重建的問題。否則，我們怎樣才能構(gòu)建出具有深刻記憶的企業(yè)經(jīng)典。

望著眼前這位精神矍鑠充滿自信與果敢的項(xiàng)目指揮者，筆者深信，齊齊哈爾作為集團(tuán)公司發(fā)展經(jīng)營最北端的一塊陣地，在比較艱苦確又充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的環(huán)境中，在房地產(chǎn)開發(fā)的破冰之旅中，定能走出一條屬于自己的通關(guān)大道。哲人泰納謝說：人是衡量價值的尺度。在不斷地實(shí)踐中人們需要弄清楚的是人創(chuàng)造價值還是人通過價值而被創(chuàng)造。在第一種情況下，人是衡量價值的尺度，因而只有人的需要和人的發(fā)展相聯(lián)系，價值才有意義。從另外的意義上來講，能否培養(yǎng)鍛造出一批在企業(yè)發(fā)展大業(yè)中充滿抱負(fù)與情懷的優(yōu)秀人才，這才是給集團(tuán)公司創(chuàng)造的最大財富。 ?、?